Логистическая недвижимость Бельгии переживает период трансформации. После бума, вызванного пандемией, рынок в 2025 году стабилизируется, оставаясь при этом одним из наиболее стратегически важных и привлекательных для инвестиций в Европе. Его устойчивость обеспечивается уникальным географическим положением страны, развитой инфраструктурой и статусом ключевого узла европейских цепочек поставок.
Текущее состояние рынка: инвестиционный бум и стабилизация спроса
Данные за первую половину 2025 года свидетельствуют о рекордном притоке капитала. Объем инвестиций в логистические активы за шесть месяцев достиг 587 миллионов евро, что уже превысило годовые показатели предыдущих четырех лет. Ожидается, что по итогам 2025 года рынок преодолеет рубеж в 1 миллиард евро.
Одновременно с этим операционная активность на рынке аренды после исключительного роста возвращается к докризисным уровням. По данным JLL, объем арендованной логистическими операторами площади за год снизился на 23%, составив за три квартала 2025 года 264 735 м². Это примерно вдвое ниже среднего пятилетнего показателя, в который вошли пиковые годы.
Региональный анализ: где концентрируется активность
· Ось Антверпен — Брюссель: Это безусловное ядро рынка с минимальным уровнем вакантных площадей (2.33%) и высочайшим спросом. Здесь совершаются крупнейшие сделки, такие как покупка немецким фондом Deka Immobilien дистрибьюторского центра Kellogg’s в Мехелене площадью 65 000 м².
· Фламандский регион (Гент, Генк): Активный промышленный кластер. Например, в Генке компания Gosselin Group арендовала 26 000 м², а вдоль оси Антверпен-Гент — 18 000 м². Арендные ставки в Генте демонстрируют значительный рост.
· Валлонский регион (Льеж, Шарлеруа): Регион развивается как важный логистический узел, особенно для транспорта и дистрибуции. Здесь фиксируются сделки (например, 9 000 м² для VPD Transport в Шарлеруа), а арендные ставки остаются стабильными.
Ключевые характеристики регионов:
· Антверпен-Брюссель (ядро рынка)
· Уровень вакантных площадей: 2.33%
· Динамика арендных ставок: Стабильные (Антверпен) / Рост 12% (Брюссель)
· Средняя доходность: 4.90%
· Пример объекта: Дистрибьюторский центр Kellogg’s, 65 000 м², Mechelen
· Фламандский регион (активный кластер)
· Уровень вакантных площадей: Данные по региону отсутствуют
· Динамика арендных ставок: Рост 14% (Гент)
· Средняя доходность: Данные по региону отсутствуют
· Пример объекта: Аренда 26 000 м², Gosselin Group, Genk
· Валлонский регион (развивающийся узел)
· Уровень вакантных площадей: Данные по региону отсутствуют
· Динамика арендных ставок: Стабильные (Льеж)
· Средняя доходность: Данные по региону отсутствуют
· Пример объекта: Аренда 9 000 м², VPD Transport, Charleroi
Драйверы спроса и профиль арендаторов
Спрос на логистические площади в Бельгии отличается диверсифицированностью и устойчивостью.
· Логистические операторы формируют половину всего спроса (50%).
· Производители создают четверть спроса (25%).
· Ритейлеры и электронная коммерция генерируют 19% спроса.
Отдельно стоит отметить значимость полупромышленного сектора, на который приходится до двух третей всего поглощения площадей.
Основные пути выхода на рынок для бизнеса:
· Аренда: Доминирующий вариант, на который приходится 74% всех сделок. Это обусловлено стремлением компаний к гибкости и сложностями с финансированием покупки.
· Покупка: Активна в сегменте инвестиций, привлекательна для институционального капитала благодаря стабильной доходности.
Инвестиционный климат и финансовые показатели
Рынок привлекает международных инвесторов. В первом полугодии 2025 года 36% инвестиций (211 млн евро) поступило от американских игроков, также активны немецкие фонды.
· Доходность: Доходность современных логистических объектов стабильна и составляет 4.90%. Для активов с долгосрочными арендными контрактами доходность оценивается в 4.70%.
· Арендная ставка: В лучших локациях арендная плата для современных складов может достигать 75 евро за м² в год.
· Налогообложение: При покупке недвижимости уплачивается регистрационная пошлина (от 10% до 12,5% для вторичного жилья) или НДС (21% для новостроек). Годовой налог на недвижимость составляет 1.25%-2.5% от кадастровой стоимости.
· Важно: Покупка недвижимости в Бельгии не предоставляет права на вид на жительство или гражданство.
Ключевые тренды на 2025-2026 годы:
1. Консолидация рынка и его переход в фазу устойчивой, управляемой зрелости.
2. Повышение стандартов: Растет спрос на современные, энергоэффективные объекты с высокими экологическими сертификатами (BREEAM Excellent), что подтверждает сделка в Мехелене.
3. Реконверсия площадей: Развивается тренд на преобразование устаревших промышленных объектов в современные логистические хабы (пример — бывший завод Renault в Вилворде).
Бельгия сохраняет статус стратегического логистического хаба Европы. Ее развитая инфраструктура и благоприятная макроэкономическая среда (прогноз роста ВВП около 1% годовых) делают рынок логистической недвижимости привлекательным как для арендаторов, ищущих эффективную платформу для дистрибуции, так и для инвесторов в поисках стабильных активов с надежными арендаторами.
Обсуждение закрыто.